26054/37 ADA/PARSEL T1-T2-T3 BLOKLAR YÖNETİMİ
01.06.2023-31.05.2024 DÖNEMİ FAALİYET RAPORU
Sayın Kat Malikleri,
Yönetim planı gereği her yıl Haziran ayında yapılan ve bu yıl yapılacak olan 24. olağan genel kurul toplantımız ile ilgili dönem içerisinde yapılan faaliyetleri kapsayan raporumuzdur.
2023 Haziran ayı içinde yapılan Olağan genel kurul toplantısında Ada/parsel yönetimi ve denetimi oluşturulmuştur. Ada/Parsel Yöneticiliğine Sn. Neşe KABAN, aynı toplantıda Ada/Parsel denetçiliğine Sn. Hakan VURAL seçilmiştir.
Ada/Parsel yöneticisi, aidatların toplanması, blok yönetimlerine ilişkin tüm harcamaların yapılması, yönetime ait muhasebe defterlerinin tutulması, işletme projesinin hazırlanması ve uygulanması gibi konularda Toplu Yapı Kat Malikleri bünyesinde çalışan elamanların yardımı ile iş ve işlemlerin yürütülmesini sağlamışlardır.
Ada-Parsel blok bütçelerimiz bildiğiniz üzere 12 aylık planlanmakta olup, genel kurul kararı gereği doğalgaz ve elektrik artışlarında revize edilmesine karar verilmiş ancak dönem içinde özellikle doğalgaz birim fiyatına artış yapılmadığı için blok bütçeleri revize edilmemiştir. Bloklarımızın Olağan genel kurulda kabul edilen 2023-2024 tahmini işletme bütçesinde blok görevlilerinin asgari ücrete gelebilecek artış %50 öngörülerek bütçesi yapılmış olup Ocak ayında yapılan artış tahmin edilen miktar ile denk geldiğinden bütçe sapması olmamıştır.
Toplu yapı muhasebe personelinin Eylül ayında kendi istediği ile işten ayrılması sonucu Toplu yapı ve tüm ada-parseller olarak muhasebe sisteminin dijital ortam yapılması için Apsiyon firması ile sözleşme yapılarak 1 Ekim 2023 tarihinde sistem devreye alınmıştır. Yeni bir sisteme geçiş esnasında tüm malik/sakinlerin bilgileri toplanarak sisteme girişleri yapılmıştır. Aidatlar her ayın ilk haftasında sisteme yüklenerek takip edilmektedir. Bu sisteme alışamayan komşularımız için mesaj, mail, WhatsApp veya döküm olarak aidat bildirimleri isteyen komşularımıza gönderilmeye devam edilmektedir.
2023-2024 dönemi bloklarda yapılan tüm harcama dökümleri dijital ortamda çok daha detaylı gönderilmesine rağmen kısa kısa da olsa bloklarımız için yapılan bazı masraflar aşağıdaki gibidir.
- 21 Ekim 2023 tarihinde bloklarımızın pencere önü söve tamirlerinin yapımı için olağanüstü genel kurul yapılmıştır. Genel kurulda alınan karar gereği tespitler yapılarak acil olanların tamiratı tamamlanmıştır. Bedelleri her bir bloğun kendi bütçesinden karşılanmıştır. Sadece T3 blok 23 nolu dairede tamirat için henüz izin alınamamıştır. Bu İşlem için toplam T3 bloktan toplam 10.500,00 TL ödenmiştir.
- Ada-Parsel kapsamında ödenmeyen veya geç ödenen aidatların yasal takibi için Yönetim olarak Avukat’a vekalet verilmiş olup biriken borçların takibi sağlanmıştır. Konu ile ilgili öncesinde komşularımız ile mutlaka iletişime geçilerek yasal takip öncesi aidatların ödenmesini sağlamak birinci önceliğimiz olmuştur. Apsiyon sistemine geçilmesi ile birlikte aidat takibi yönetim personeli tarafından hassasiyetle takibi yapılmakta olup bu dönem içinde sadece 1 kişiye yasal takip yapılmıştır.
- 2023 Haziran ayında T bloklar çevresi taş duvarın tamiratı, üst otopark garaj üstü tretuvar ve yağmur suyu gideri için yeniden rögar yapılması, otopark üzerinde bulunan kilit taş çöken bölümün yeniden yapılması da dahil olacak şekilde 54.200,00 TL’ye yaptırılmıştır. Otoparkta yapılan işlemin daha sağlam olması istendiğinden çelik hasır döşenmiştir. Çelik hasır üstü beton komşu şantiyeden temin edilerek beton için herhangi bir ücret ödenmemiştir. Bu giderler her bloğun öngörülmeyen gider kaleminden ödenmiştir.
- T1 blok şebeke hattı boru tamiri 2023 Kasım ayında 37.800,00 TL’ye yaptırılmıştır. T1 blok yeşil alandan kazı yapılarak boru değişimi yapılmıştır. Ana hat olduğu için maliyet 3 blok tarafından karşılanmıştır.
- ASKİ’ni tüm sitede yapmış olduğu boru değişimleri tamamlandıktan sonra Büyükşehir Belediyesi asfalt ekibine rica edilerek T3 blok önüne kadar asfalt yaması yaptırılmıştır.
- T1-T2-T3 blokların ortak kullanımı su deposu temizliği Kasım ayında yaptırılmıştır.
- T1-T2-T3 Blok asansörlerimizin makine mühendisleri odasınca 10. Ayda mavi etiketler alınmıştır. 2024-2025 dönemi için Ekim ayında yine makine mühendisleri odasınca verilecek olan raporlar doğrultusunda eksilikler giderilerek etiket temini yapılacaktır. Blok asansörlerimizde öngörülmeyen arızalar sözleşme yapılan firmanın nöbetçi personeli ve blok görevlileri tarafından tespit edilerek ivedilikle arızaların giderilmesi sağlanmıştır. Bu dönem asansör tavanları ve aydınlatmaları her üç blokta da yenilenmiştir. Asansörlerde oluşan arızaların giderilmesi, malzeme değişimi, yıllık sözleşme ve TMMO odasına ödenen kontrol ücreti olacak şekilde bloklarımızın asansör bakım ve malzeme gideri kalemlerinden karşılanmıştır. Bu giderler yıllık bütçede; T1 blok için: 23.177,86, T2 blok için 31.817,26 T3 blok için 27.317,86 TL olarak ödenmiştir.T2 blokta oluşan fark tekli tampon ve pako koruma değişiminden kaynaklanmıştır.
- Bloklarımızın ortak alan sigortası bütçe kapsamında yaptırılmıştır. Diğer parseller ile ortak hareket edilerek sigorta firmalarından teklifler alınmış olup, yapılan araştırma ve görüşmeler sonucunda Türkiye Sigorta ile bir yıllığına sözleşme yapılmıştır. Sigorta başlangıç tarihi 27.12.2023 olup bitiş tarihi 27.12.2024’tür. Haziran ayında olağan genel kurulda karar alınarak sigorta devamının yapılması yönünde karar alınması bloklarımız için faydalı olacaktır. Mayıs ayında aşırı yağış ve rüzgârdan T3 blok dış cepheden beton parçası bir daire teras camına zarar vermiş olup sigorta firmasına hemen bildirilerek dosyası açılmıştır.
- Ortak alan sigorta primi T1-T2-T3 bloklar için toplam 30.917,00 TL ödenmiştir.(Ödemeler sigorta firmasına her bir blok bütçesinden 5 taksit halinde yapılmıştır.) Blok başına düşen miktar 10.305.67 TL olup mevcut bütçe imkanları dâhilinde ödemesi yapılmıştır.
- 2023-2024 Dönemi içerisinde T1-T2-T3 Bloklar ısınma ve sıcak su temini için fatura karşılığı Başkentgaz’a 1.497.656,78 TL ödeme yapılmıştır. Doğalgaz gideri T1 Blok 552.357,74 TL, T2 blok 472.649,52 TL, T3 blok 472.649,52 TL olarak Başkentgaza fatura karşılığı ödeme yapılmıştır.
- T1 blok görevlisinin EYT kapsamında emekliliği hak etmesi nedeni ile olağanüstü genel kurul toplantısında Mart ayı sonu itibariyle apartman görevlisine ne kadar tazminat ödeneceği hesaplanmış bütçedeki eksik kalan kıdem tazminatı bedeli farkı T1 blok kat maliklerinden daire başına 4.400,00 TL 4 eşit taksitte toplanmasına karar verilmiştir. (O tarihte blok görevlisine ödenecek tazminat miktarı Yaklaşık 320.000,00TL olarak öngörülmüştür.Ancak T1 blok görevlisinin EYT kapsamında 2023 Mart ayı sonunda emekli edilememesi (emekli dilekçesini ilgili tarihte vermemesi) sebebiyle Temmuz 2023’te emekli olan apartman görevlisine kıdem tazminatı olarak 383.217,33 TL Eylül ayında ödenmiştir. Bütçedeki kıdem tazminatında biriken miktar ve sonrasında genel kurul kararı ile toplanan bedeller emekli olma zamanı değiştiğinden yaklaşık 64.000,00TL fark oluşmuştur. Genel bütçeden karşılanmış olup bu rakamın kat maliklerinden demirbaş gideri olarak toplanması gerekmektedir.
- Kazan dairesinde periyodik bakımları yapılarak baca analizi alınmıştır. Ayrıca oluşan arızalara anında müdahale edilmiştir. Hafta sonuna denk gelen ve acil çözülmesi gereken sorunlarda üst yönetim elemanları marifetiyle arıza giderilmiştir. Bu dönem arızalanan ve acil olan 3 adet devridaim motoru Kasım ayında yedeği ile birlikte 50.736,00 TL yaptırılmıştır. Motorların takma işlemini üst yönetim personeli marifetiyle yapıldığı için ayrıca bir işçilik ödenmemiştir. Bu giderler; T1 blok için 21.396,08TL, T2 blok için 18.524,96TL, T3 blok için 17.024,96TL olarak gerçekleşmiştir. Kazan dairesi masrafları 3 bloğun kazan dairesi bakım ve malzeme gideri olan bütçe kaleminden karşılanmıştır.
- T1-T2-T3 bloklar jeneratör bakım ve yakıt takibi 3’er aylık periyotlar halinde sözleşme karşılığı bakımı, malzeme değişimi için T1 blok için 17.610,30 TL, T2 blok 9.930,30 TL, T3 blok 13.108,85 TL ödemesi yapılmıştır. Bloklar arasında oluşan farklar nedeni ise her bir bloğun jeneratör arızalarında çıkan malzeme (akü,ısıtıcı,hortum vs) değişiminden kaynaklanmaktadır. Yapılan değişimlerde firmalardan teklifler alınarak yaptırılmıştır.
- Tüm bloklarımızın faturaları (elektrik, su, doğalgaz) otomatik ödemedir. 1 yıl boyunca hiçbir aksama yaşanmadan toplu yapı muhasebesi tarafından takip edilerek rutin ödemeler yapılmıştır.
- Blokların daire servis hizmetleri, temizlik ve bakımları blok görevlilerince yapılmaktadır. Bloklarda istihdam edilen bu personellerin çalışmaları Yönetici tarafından denetlenmektedir. Ayrıca blok görevlilerinin temizlik malzemeleri, ilgili blok görevlisinin talebinde, ada/parsel yöneticisinin onayı ile alımlar yapılmıştır. Blok görevlilerinin gün içinde aldıkları veya yıllık izinleri bizzat yönetici tarafından takip edilmektedir.
- Blok görevlisi Maaş+ SGK+ Mesai ücretlerinde hiçbir gecikme yaşanmadan düzenli bir şekilde ödenmiştir. Resmi ve dini bayramlarda yasal mesaileri hesaplanarak ödenmeye devam edilmektedir.
- Bu dönem T1 blok görevli maliyeti kıdem tazminatı+yıllık izin+maaş+sgk+mesai elektrik+su ve kira geliri olacak şekilde yıllık (kıdem tazminatı da dahil) 605.671,24 TL maliyet gerçekleşmiştir. Bu rakama Mayıs ayı maaş+sgk+su+elektrik dahil dahildir.
- T2 blok görevlisi için yıllık maliyet 226.587,31 TL , T3 blok görevlisi için 214.052,52 TL olarak ödenmiştir. Maaş ve SGK ödemeleri ay sonunda yapıldığından bu rakamlara Mayıs ayı maaş+sgk dahil değildir.
- T1-T2-T3 blok ortak alan seramiklerin dönem içinde kabarması sonucu tamiratlar yaptırılmıştır. Masrafları ilgili blok bütçelerinden karşılanmıştır.T1 blok giriş sağ aksta bulunan dairelerin mutfak giderinin tıkanması sonucu 4 nolu daireye sürekli olan taşma (3 ayrı sefer) firma çağırılarak tamirat yaptırılmıştır. Son olarak kaloriferci odasına müdahale kapağı takılmış ve temizliği yapılmıştır. Bu konuda komşularımızın mutfak lavabosu kullanıma çok önem göstermeleri gerekmektedir. T1-T2-T3 bloklar ortak alan, kazan dairesi, şaftlar, yangın merdiveni ilaçlaması periyodik olarak yapılmıştır.T1-T2-T3 bloklarda ortak alan şaftlar içindeki plastik boru tamirleri yaptırılmıştır.T1-T2-T3 blok giriş ve otopark kameraları bozuk olanlar yenileri ile değiştirilmiştir.T1-T2-T3 blok otopark aydınlatmaları arızalı olanlar yenileri ile değiştirilmiştir.T3 blok giriş markizde oluşan delik kapatılarak alçı çekilmiştir. T1-T2-T3 blok ortak alan kapsamında her blok için ihtiyaç kadar sıcak su sayaçları alınarak görevlilere teslim edilmiştir. T1-T2-T3 bloklar için ortak alan temizliği, aydınlatma, çevre sulama malzemeleri ve bloklar için kullanılacak sarf malzemeleri görevlilerin talebi ve yönetici onayı sonrası temin edilerek görevlilere teslimi yapılmaktadır.
- T bloklar bütçesinden genel kurul kararı gereği çevre sulama için toplu yapı hesabına T1 bloktan 41.805,14 TL, T2 bloktan 35.772,43 TL, T3 bloktan 35.772,43 TL yıllık çevre sulama bedeli olarak aktarılmıştır.
- Otopark bariyer arızaları firmasına hemen haber vermek kaydıyla yaptırılmıştır. Bu dönem ayrıca komşularımızdan birinin bariyere zarar vermesi nedeni ile arıza yaptırılmış ve fatura komşumuz tarafından karşılanmıştır.
Değerli komşularımız 2023-2024 dönemi bloklarımız ile ilgili faaliyet dönemi ile ilgili verilen bilgilerin tabloları ve mali durumları dijital ortamda da görüleceği üzere gelir gider bilançolarda ve öngörülmeyen giderler dökümünde çok daha ayrıntılı görülmektedir. Bloklarımıza yapılan öngörülmeyen ve acil olan tüm işlerin yaptırılmış olup bu dönem herhangi bir ek aidat toplanmadan dönem sonlanmıştır.
2023’de oluşan Parsel Yönetimleri ve Temmuz 2023’de oluşan Toplu Yapı Yönetimi olarak bir yılımızı tamamlamış bulunmaktayız. Bu görevi, yeni seçilecek olan Ada/Parsel ve Toplu Yapı Yönetimlerine devredeceğiz. Geçen bu bir yıllık süre içerisinde bizlere göstermiş olduğunuz destek ve birliktelik için tekrar bütün kat maliklerine, üst yönetim personeline ve tüm blok görevlilerimize teşekkür eder, yeni seçilecek Yöneticilere başarılar dileriz.
Saygılarımla,
Neşe KABAN
26054/37 Ada/Parsel Yöneticisi